Жилищная доступность в Европе: растущий разрыв между доходами и ценами
Старая максима о том, что стабильная работа и средняя зарплата гарантируют доступ к достойному жилью для создания семьи, теперь дает сбой под тяжестью разогретого рынка недвижимости. В течение более чем десяти лет цены на дома росли значительно быстрее, чем доходы домохозяйств, увеличивая разрыв и оставляя всё больше людей за пределами рынка. В результате более 70% населения Европы проживает в регионах, где средняя зарплата не позволяет купить жильё площадью более 75 квадратных метров даже с ипотекой на 30 лет. Это один из основных выводов исследования, опубликованного в открытом доступе в журнале Journal of Maps авторами Франциской Зилкер и Селимом Банабаком, исследователями Венского технического университета.
Диагностика учёных, основанная на анализе более чем 22 миллионов объявлений о недвижимости по 31 европейской стране, рисует картину континента с серьёзным жилищным кризисом, где покупка собственного жилья перестала быть естественным этапом жизни и превратилась в всё более труднодостижимую цель. Порог в 75 квадратных метров выбран не случайно: он приблизительно соответствует стандартной справочной площади для двухкомнатного семейного жилья. То, что 72% европейцев не в состоянии приобрести жильё большей площади, демонстрирует ослабление способности среднего класса становиться домовладельцами.
Исследование представляет сравнительную снимку на европейском уровне, без составления точных национальных рейтингов. Тем не менее Испания названа одним из примеров стран с наибольшим территориальным неравенством. Учёные описывают это как существование «широкого диапазона уровней доступности» внутри страны, где Мадрид выступает основным очагом высоких цен, воздействуя на все соседние районы. К другим наиболее проблемным зонам относятся прибрежные территории, где давление туризма и вторичных домов поднимает цены значительно выше местных доходов. Эффект туристификации также затрагивает Францию, Португалию, Грецию и Хорватию.
Ситуация особенно удушающая в крупных городах Европы. Шестьдесят процентов городского населения проживает в районах, где средняя зарплата не позволяет даже купить жильё площадью 50 квадратных метров — размер однокомнатной квартиры или студии — при стандартной ипотеке. По всей Европе в целом 44% населения живёт в районах с таким уровнем крайней недоступности. В этих городах рыночные цены заставляют значительную часть населения нести финансовую нагрузку, превышающую то, что экономический консенсус считает здоровым: траты на жильё свыше одной трети дохода семьи считаются финансово небезопасными.
На другом полюсе находится лишь 5% населения Европы, проживающего в наиболее доступных районах. В этих рынках стоимость жилья достаточно низка, чтобы можно было выбрать более просторное жилище, не превышая порога в одну треть дохода на ипотечные платежи. Но даже такие расчёты могут выглядеть более оптимистично, чем реальность. Исследователи использовали региональные средние зарплаты в качестве эталона для измерения покупательской способности домохозяйств, как это обычно делается. Проблема в том, что зарплаты распределены неравномерно, и для смещения среднего уровня достаточно нескольких крайне высокооплачиваемых работников. По этой причине они отмечают, что «можно ожидать, что более половины населения зарабатывает ниже эталонного уровня дохода». В этом смысле аналитики настаивают, что «поддержка доходов может быть не менее важна, чем сдерживание цен на жильё для достижения его доступности».
Есть и ещё один важный момент при интерпретации цифр. В исследовании не анализируется, что фактически платят домохозяйства, которые уже купили жильё или живут в аренде; вместо этого рассматриваются цены, по которым выставлены объекты на текущем рынке. Данные, таким образом, показывают условия, с которыми столкнется человек, ищущий жильё сейчас. Авторы применили тот же метод расчёта, чтобы оценить, насколько домохозяйства могут позволить себе аренду. Результат оказался столь же тревожным, как и для покупки: четыре из десяти человек живут в районах, где аренда однокомнатной квартиры или студии площадью 50 квадратных метров требует выделения более трети дохода домохозяйства.
Последствие — двойное исключение из рынка жилья. Цены покупки слишком высоки, а аренда поглощает чрезмерную долю дохода, что делает практически невозможным накопление средств, необходимых для перехода в собственность. Для многих домохозяйств, особенно молодёжи и мигрантов, аренда перестаёт быть переходным этапом. По этому аспекту исследование показывает чёткое региональное разделение, хотя не вдается в детали по каждой стране. В качестве общей закономерности в экономиках, таких как Германия, Франция или Австрия, со средней зарплатой можно снять более крупное жильё, чем приобрести на те же средства. Но в южных странах ситуация обратная. В Португалии и Италии арендные ставки выросли столь быстро, что при той же зарплате можно купить дом большей площади, чем снять. Испания демонстрирует схожую картину. Давление сосредоточено в Мадриде, на средиземноморском побережье и на островах, где жилой фонд конкурирует с краткосрочной арендой и вторыми домами.
Ещё один вывод — жилищное давление в столицах вроде Парижа, Берлина или Мадрида распространяется на прилегающие территории. В исследовании подчёркивается, что негативный эффект тянется в периферию и соседние муниципалитеты, поднимая стоимость земли в регионах, которые когда-то служили спасательным вариантом для семей с низкими доходами. Конкретно в работе говорится, что «городские агломерации, как правило, являются очагами недоступности, часто демонстрируя явно видимые эффекты вытеснения в соседние регионы, несмотря на более высокие уровни доходов, создаваемые в этих зонах».
Сельская местность сталкивается со своей драмой. Здесь основной барьер — не цены, а доступность формального жилищного фонда. Исследователи обнаружили, что более четверти (28%) сельского населения Европы проживает в муниципалитетах без формального рынка аренды. Они объясняют это тем, что в этих периферийных регионах «объявления об аренде просто недоступны, либо из-за отсутствия предложения, либо потому, что распределение ограничено неформальными каналами».